Alquileres y vivienda: ¿cuándo ayuda la intervención pública?

Por

Juan Luis Jiménez

Pocas cuestiones económicas generan tanta controversia como la intervención pública en los mercados de vivienda y alquiler, sobre todo en el contexto económico actual en España. El debate -como en cualquier punto de la Economía- suele presentarse en términos ideológicos, generando así una (muy interesada) polarización que nos aleja de lo que realmente necesitamos conocer: qué nos dice la evidencia empírica.

En este caso concreto, la intervención pública supone, para unos, limitar precios y regular el mercado como algo imprescindible para garantizar el acceso a la vivienda; mientras que, para otros, cualquier intervención termina agravando el problema que pretende resolver. Sin embargo, la evidencia empírica reciente, con metodologías econométricas cada vez más fiables, permite analizar qué ocurre realmente cuando se introducen controles de alquileres o restricciones a la actividad de propietarios e inversores.

Este post sólo persigue señalar los estudios más recientes relacionados con esta cuestión, para ofrecer una imagen más cercana a la realidad de los efectos (y no de las intenciones, como la política nos hace ver). En prácticamente todos los casos, las intervenciones sobre el mercado de alquiler logran su objetivo inicial: reducir los alquileres de las viviendas reguladas. Pero esto no debe ser una sorpresa, por cuanto es un imperativo legal, sino que la cuestión relevante están en qué sucede después con la oferta, la calidad de las viviendas o la movilidad residencial.

Veámoslo.

LA EVIDENCIA MÁS SÓLIDA: LOS ALQUILERES REGULADOS BAJAN

Si hay un resultado que aparece de forma reiterada en la literatura, es que los controles de alquileres suelen contener o reducir los precios de las viviendas sujetas a regulación. La experiencia catalana constituye un ejemplo paradigmático. Analizando el control de alquileres implantado en 2020, Jofre-Monseny, Martínez-Mazza y Segú (2023) estiman reducciones de entre el 4% y el 6% en los alquileres de los municipios regulados. Utilizando los mismos datos administrativos, aunque con una estrategia distinta, Monràs y Montalvo (2023) obtienen resultados muy similares, situando la reducción media en torno al 5%.

Los resultados para Alemania también apuntan en la misma dirección. Breidenbach, Eilers y Fries (2022) encuentran que la regulación alemana llegó a reducir los alquileres anunciados hasta un 5%, aunque dicho efecto se diluyó aproximadamente un año después de la entrada en vigor de la norma.

Finalmente, la revisión de más de cien trabajos empíricos realizada por Kholodilin (2024) concluye que el efecto mejor documentado de los controles de alquileres es precisamente la reducción de las rentas en las viviendas reguladas. Por tanto, la primera conclusión es clara: los controles de alquileres sí funcionan para reducir los precios de las viviendas que quedan bajo su ámbito de aplicación.

PERO NO TODOS LOS INQUILINOS SE BENEFICIAN POR IGUAL

Reducir alquileres no implica necesariamente favorecer a los hogares más vulnerables, que probablemente sería el principal objetivo de esta política. Un resultado especialmente llamativo procede del estudio de Ahern y Giacoletti (2026) sobre la introducción de un control de alquileres en St. Paul (Minnesota). Los autores encuentran que los mayores beneficios económicos fueron a parar a inquilinos relativamente acomodados, mientras que los hogares de menores ingresos obtuvieron beneficios bastante más modestos.

La evidencia alemana apunta en una dirección similar. Breidenbach et al. (2022) concluyen que buena parte de los beneficios de la regulación terminaron concentrándose en zonas habitadas por hogares de renta más elevada, alejándose del objetivo explícito de proteger a los colectivos más vulnerables. Esta cuestión es importante porque recuerda que regular precios y redistribuir renta no son necesariamente lo mismo, ya que la eficacia distributiva depende de quién ocupa las viviendas reguladas.

Y LA OFERTA DE VIVIENDA SE VE AFECTADA

La gran preocupación de los economistas respecto a los controles de alquileres siempre ha sido la oferta de vivienda. Si los propietarios obtienen menores rentabilidades o aumenta la incertidumbre que afecta a su mercado, podrían retirar viviendas de este, reducir la inversión o desplazar recursos hacia otros usos. Y aquí la evidencia es mucho más heterogénea. Jofre-Monseny et al. (2023) no encuentran reducciones significativas ni en el número de contratos firmados ni en el stock de viviendas alquiladas durante el período analizado.

Sin embargo, el mencionado trabajo de Monràs y Montalvo (2023) sí detecta una caída aproximada del 10% en la oferta de nuevas viviendas en alquiler en Cataluña, y que está concentrada especialmente entre los inmuebles situados en la parte alta de la distribución de precios. De hecho estiman que una reducción del 1% en los alquileres provoca aproximadamente una disminución de la oferta de viviendas en alquiler cercana al 2%.

Los resultados son aún más reseñables en Berlín. Tanto Hahn et al (2024) como Sagner y Voigtländer (2023) documentan importantes reducciones en el número de viviendas ofertadas para alquiler tras la implantación del Mietendeckel. En este último trabajo, la caída de la oferta llega a ser aproximadamente cinco veces superior (-51,8%) a la reducción de los precios de los alquileres (-10,3%).

La lección parece ser que la respuesta de la oferta depende mucho del diseño concreto de la regulación. Los esquemas que cubren prácticamente todo el mercado, como el catalán, limitan algunas vías de escape para los propietarios. En cambio, regulaciones más severas o más fácilmente eludibles parecen inducir ajustes más importantes por el lado de la oferta.

OTROS EFECTOS COLATERALES

Incluso si la oferta no se desplomase, la regulación puede alterar el funcionamiento del mercado. El trabajo de Mense, Michelsen y Kholodilin (2023) muestra que el control de alquileres alemán redujo la movilidad residencial y aumentó los alquileres en los segmentos no regulados del mercado. Los autores interpretan este resultado como evidencia de una asignación menos eficiente de las viviendas. La experiencia de Berlín también muestra efectos sobre zonas vecinas. Hahn et al. (2024) encuentran incrementos de precios en municipios limítrofes no regulados, sugiriendo que parte de la demanda se desplazó fuera de la ciudad regulada.

Además, los trabajos sobre el mercado neerlandés aportan una perspectiva complementaria. Analizando una prohibición de compras por parte de inversores para destinar al alquiler, Francke, Hans, Korevaar y van Bekkum (2023) muestran que restringir la actividad inversora aumentó la presencia de compradores primerizos, pero también elevó los alquileres debido a la reducción de la oferta de vivienda en arrendamiento, sin efecto sobre los precios finales de las viviendas ni mayor incentivo a nueva construcción.

De hecho, el posible impacto negativo sobre la construcción suele considerarse uno de los argumentos más importantes contra los controles de alquileres. Utilizando datos históricos para decenas de países durante más de un siglo, Kholodilin y Kohl (2020) concluyen que, en términos generales, una mayor intensidad regulatoria se asocia con menores niveles de construcción residencial. No obstante, también matizan que este efecto puede compensarse parcialmente mediante exenciones para vivienda nueva, construcción pública o desplazamiento de la actividad hacia la vivienda en propiedad.

En un trabajo más reciente aún, que utiliza estimaciones de diferencia-en-diferencias escalonadas y a nivel municipal para analizar los efectos sobre la construcción del modelo de alquiler de rentas alemán, Kholodilin y Voigtländer (2026) encuentran que la construcción de nueva vivienda se ve negativamente afectada (entre -4 y -13%), especialmente las viviendas en edificios multifamiliares (-27 y -40%), motivado por la incertidumbre regulatoria. De esta forma, la política estaría agravando el problema en este mercado al reducirse la oferta de viviendas disponible, cuestión que es más grave si se tiene en cuenta que la nueva vivienda estaba eximida en dicha legislación alemana.

LA RESPUESTA: DEPENDE

Si algo nos sugieren estos resultados es que ninguna de las posiciones extremas encaja bien con la evidencia empírica. Los controles de alquileres no son inútiles ya que en prácticamente todos los casos estudiados consiguen reducir los alquileres de las viviendas reguladas (siempre suponiendo que no existan transacciones en economía sumergida o ilegal, obviamente). Pero tampoco son una herramienta sin costes. Dependiendo del diseño institucional y del contexto, pueden reducir la oferta, deteriorar la movilidad residencial, desplazar demanda hacia segmentos no regulados, desincentivar la construcción o generar efectos distributivos poco progresivos.

La principal enseñanza de esta literatura es que la pregunta relevante no es si debe haber intervención o no. La evidencia muestra que la intervención siempre produce efectos. La cuestión es si los beneficios que genera compensan los costes que inevitablemente aparecen en otros márgenes del mercado. Y esa respuesta depende mucho más del diseño concreto de la política que de los eslóganes utilizados para defenderla o criticarla.

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