Seguros públicos de impago de alquileres: cubrir el riesgo para aumentar la oferta
A veces, la barrera para alquilar no está solo en el precio: también pesa el temor del propietario al impago. ¿Pueden los seguros públicos facilitar el acceso al mercado del alquiler?
JUAN LUIS JIMÉNEZRECIENTESOCTUBRE 2026
Seguros públicos de impago de alquileres: cubrir el riesgo para aumentar la oferta
A veces, la barrera para alquilar no está solo en el precio: también pesa el temor del propietario al impago. ¿Pueden los seguros públicos facilitar el acceso al mercado del alquiler?
07/10/2026 · 4 min de lectura
(Este post está basado en el hilo publicado por Ángel Martínez en twitter, a quien agradezco su predisposición y ayuda para con este resumen)
Muchos debates sobre vivienda se centran en los precios. ¿Cuánto han aumentado los alquileres? ¿Hay suficiente oferta? ¿Deben aplicarse ayudas públicas? ¿Llegan las ayudas a quienes realmente lo necesitan? Sobre esto, la evidencia empírica es unánime: las políticas de controles de precios tienen efectos positivos pero, sobre todo, negativos (véase este post anteriormente publicado o el excelente resumen en formato vídeo realizado por Jorge Galindo).
Sin embargo existe otra cuestión menos visible, pero potencialmente de igual importancia: el riesgo. Cuando un propietario decide alquilar una vivienda no sólo decide cuánto va a cobrar, sino también evalúa la probabilidad del paso previo, esto es, de no ponerlo en alquiler. Y cuando ese riesgo es difícil de medir, la respuesta suele ser precisamente la de restringir el acceso: exigir rentas elevadas, contratos estables, avalistas o simplemente rechazar candidatos considerados demasiado arriesgados.
Desde esta perspectiva, muchos problemas de acceso a la vivienda no derivan únicamente de que algunos hogares dispongan de pocos ingresos. También aparecen porque los propietarios perciben que esos hogares les generan demasiado riesgo (de impago).
Dos trabajos recientes analizan precisamente esta cuestión. Aunque utilizan metodologías diferentes, ambos llegan a una conclusión similar: reducir el riesgo percibido por los propietarios puede ampliar el acceso a la vivienda, especialmente para hogares vulnerables que, en definitiva, debería ser uno de los principales objetos de la política.
EL EXPERIMENTO FRANCÉS: VISALE Y LOS EFECTOS DE ASEGURAR AL PROPIETARIO
En 2016 se lanzó en Francia el programa Visale, un sistema público de garantía de alquileres. Este funciona como un seguro de impago, gratuito para ambos, mediante el cual si un inquilino previamente aprobado deja de pagar el alquiler, Visale indemniza al propietario y posteriormente intenta recuperar la deuda del inquilino. Inicialmente establecido para menores de 30 años, ha ido ampliando coberturas con los años.
Bézy et al (2025) estudian los efectos de este programa, comenzando por una justificación del mismo, en la que muestran que el riesgo de impago existe (aprox. 6% de los contratos sufren impagos en Francia, valores mayores aún en EEUU), que dura en el tiempo (en media, 5 meses de impago) y que son difíciles de predecir por los propietarios. Esta dificultad para distinguir el riesgo tiene consecuencias, ya que los propietarios tienden a endurecer los criterios de selección para todos, lo que implica que jóvenes, inmigrantes o trabajadores con trayectorias laborales más inestables encuentran mayores obstáculos para acceder al alquiler.
Los autores evalúan qué sucede cuando ese riesgo desaparece, aprovechando los datos del periodo cuando sólo se aplicaba a los menores de 30 años. El resultado es claro: la garantía aumentó significativamente el acceso de estos hogares al mercado privado de alquiler. Los efectos son especialmente intensos entre inmigrantes, hogares de bajos ingresos y personas que forman nuevos hogares
Pero quizás el resultado más interesante es el espacial ya que los beneficiarios no sólo alquilaron más viviendas, sino también tuvieron más probabilidades de mudarse a municipios con salarios más altos, alquileres más elevados, mayor densidad urbana y más oportunidades económicas. En definitiva, el seguro parece haber facilitado la movilidad hacia lugares de mayor productividad y mayores oportunidades laborales.
¿PUEDEN FUNCIONAR ESTOS SEGUROS A GRAN ESCALA?
Por su parte, Abramson y Van Nieuwerburgh realizan un modelo cuantitativo para explicar cómo funcionaría un mercado de seguros de impago, partiendo de la idea que la inseguridad residencial genera costes para múltiples agentes (inquilinos por shocks negativos, propietarios por impagos y estado por costes asociados a unos y otros).
En principio, un seguro parece una solución natural, pero aparecen dos dificultades clásicas de la teoría económica de los seguros: la primera es la selección adversa, ya que los hogares con mayor riesgo tienen mayor incentivo a contratar el seguro; la segunda es el riesgo moral, pues una vez asegurado, el comportamiento del individuo puede cambiar porque una parte de las consecuencias negativas pasa a ser asumida por el asegurador.
¿Qué concluye el trabajo? Que un seguro universal abierto a toda la población genera importantes ganancias de bienestar, reduce los depósitos exigidos por los propietarios y disminuye el sinhogarismo. Sin embargo, un sistema completamente abierto resulta financieramente difícil de sostener, debido precisamente a los problemas de selección adversa y riesgo moral.
La solución que emerge del modelo consiste en focalizar los seguros públicos en los hogares más vulnerables, aquellos que presentan un mayor riesgo de exclusión residencial y que suelen quedar fuera del mercado asegurador privado. Bajo determinadas condiciones, un programa de este tipo puede incluso aproximarse al equilibrio presupuestario gracias al ahorro que genera al reducir el sinhogarismo.
¿QUÉ HACEMOS ENTONCES?
En España ya existe un seguro público de impago, pero presenta absoluta inoperatividad (lo gestionan las CCAA y no hay alguna activa aún) y también su diseño no lo hace especialmente atractivo para los inquilinos (Ángel Martínez dixit). Con los resultados de ambos artículos, y dado que el riesgo de impago parece constituir una barrera real para el acceso a la vivienda, los efectos de reducir dicho riesgo van más allá del mero aumento de la oferta de alquiler. También modifican quién accede a la vivienda y dónde puede vivir.
Además de lo anterior, los beneficios parecen concentrarse especialmente en colectivos que suelen enfrentarse a mayores dificultades de acceso, sobre todo los muy precarizados jóvenes en España. Eso sí: el diseño del sistema público debe controlar adecuadamente los problemas de selección adversa y riesgo moral que aparecen.
En definitiva, las políticas de vivienda son variadas y asegurar rentas a inquilinos mejoraría la política necesaria de aumentar la oferta, sin aplicar políticas públicas que incentiven la demanda (erróneas, como apunta Manuel Hidalgo) o controlar precios. Si una parte de la exclusión residencial proviene de problemas de información y de aversión al riesgo de los propietarios, una política de aseguramiento puede generar mejoras relevantes con costes relativamente moderados.